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三旧改造系列(三) 从几个关键词快速了解中山市旧村庄改造政策
发布时间: 2020/3/25 浏览次数: 81

 从几个关键词快速了解中山市旧村庄改造政策

刘小燕

2019年9月4日,广东省人民政府发布了《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》,该意见对广东三旧改造意义重大。三旧改造作为开发低效存量建设用地,扩大建设用地有效供给的有效途径,其作用越来越得到重视。不少村庄有意开展旧村庄改造工作。但由于旧村庄改造工作在中山开展得还不多,不少群众甚至村委领导对该项工作还比较陌生。

目前,中山市旧村庄改造的相关规定主要有2018年出台的《中山市“三旧”改造实施办法(试行)》、《中山市旧村庄全面改造实施细则(试行)》、2019年出台的《中山市人民政府关于深入推进旧村庄改造提升城市品质的指导意见》等三份文件。为方便大家快速地了解以上文件的内容,本文提取了以下几个关键词进行简要地解读。

关键词一、标图入库

标图入库,简单来说就是将地块纳入“三旧”改造地块数据库,只有纳入这个数据库并且标注能进行改造的地块才能进行改造。

根据省、市文件的规定,入库的一般条件为:1、在2009年12月31日之前影像图上显示已建有上盖建筑物,且上盖建筑物投影面积占改造用地面积的比例不小于30%;2、符合土地利用总体规划;3、2009年第二次全国土地调查和最新的土地利用现状变更调查认定为建设用地。

以上为一般条件,在一些特殊情形下,以上条件也可以有变通。如2009年12月31日之前上盖建筑物投影面积占改造用地面积虽不足30%比例,但符合建设用地规划许可、供地文书等载明的规划条件的;或者土地权利人申请缩减入库用地面积达到30%比例要求按“三旧”用地处理、未入库部分按非“三旧”用地处理的,也可以认为符合上述条件。

关键词二、改造单元

改造单元是为了进行三旧改造活动而划定的相对成片的区域,是进行三旧改造的基本管理单位。

根据我市文件,改造单元应当依据“三旧”改造专项规划,结合市政道路、河流等要素及产权边界等因素进行划定,应符合以下要求:1、基础设施和公共服务设施相对完整;2、形状较规整、四至界线相对平直、整体相对连片成片;3、符合相关技术规范要求。

一个改造单元可以包括一种或两种改造类型;也可以包括一个或若干个改造项目。除工业改造项目外,以改造单元进行规划统筹的面积范围应当不小于100亩。

在改造单元的基础上,编制单元计划和单元规划,作为三旧改造工作的依据。

关键词三、改造意愿

三旧改造应尊重合法权利人的改造意愿,根据我市文件,具体有以下要求:

1、申报改造项目前,申报主体应当开展改造意愿调查,达到以下条件:改造项目所在的集体经济组织,经该集体经济组织按规定表决同意;改造项目内集体土地上盖建筑物权利人中,取得2/3以上的权利人同意;如改造项目内存在国有土地权利人的,也应当取得占国有土地总面积2/3以上的权利人且总人数2/3以上的权利人同意。

2、对拟采用的改造模式、搬(拆)迁补偿安置方案(含奖励标准)、公开交易(招商)方案应当取得集体经济组织成员户代表80%以上同意,以及集体土地上盖建筑物权利人80%以上同意;对集体建设用地转为国有建设用地方案,应当取得集体经济组织成员户代表80%以上同意;与集体土地上盖建筑物权利人签订搬(拆)迁补偿安置协议达到80%以上,经属地镇区政府批准,方可进场实施拆除和平整场地。

3、改造范围内存在国有土地权利人的,对改造意愿、搬(拆)迁补偿安置方案,也应当取得国有土地上盖建筑物80%以上合法权利人同意。

关键词四、合作企业

旧村改造需要大量的资金投入,同时对项目的开发还需要有丰富的经验,村集体一般缺少资金和经验,因此较多旧村庄改造采取村企合作的方式。

为保障旧村改造项目的顺利进行,避免出现项目烂尾的情况,我市明确参与村企合作改造的开发企业要求。

首先,合作企业需要通过市公共资源交易平台,采用公开的方式进行选择。其次,开发企业应当具备如下以下资格条件:1、具有独立法人资格;2、实缴注册资金不低于5亿元(以验资报告为准);3、开发企业或其控股股东具备房地产开发企业二级及以上资质(以国家住建部颁发的资质证书为准);4、开发企业或其控股子公司近5年内作为改造实施主体参与过“三旧”改造项目;5、近3年在国家、省、市信用信息系统没有不良记录;6、根据项目实际需设置的其他条件。

关键词五、前期服务商

中山市的旧村庄改造并不是由合作企业从始至终服务的,除了合作企业,还有前期服务商的参与。在项目开展的前期,有大量的工作要做,如包括开展改造意愿调查、基础数据调查、协助镇区政府划定改造(更新)单元范围、协助镇区政府完成项目经济可行性评估、协助镇区政府完成社会稳定风险评估、编报改造(更新)单元计划、协助镇区政府完成基础数据核实和权属确认、协助编制公开交易(或挂牌招商)方案等。对遴选实施主体采取政府组织挂牌招商方式,或者采取村企合作(后期选定)方式的,前期工作还包括:协助镇区政府申报单元规划编制需求、开展土地房产评估、拟定搬(拆)迁补偿方案等等。

以上工作具有一定的专业性,其中有部分还必须由专业机构进行。为村集体开展以上工作的企业或专业机构就称为前期服务商。前期服务商如果在日后村集体招引合作企业时也能入选,则也可以成为合作企业。

 

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