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三旧改造系列(二)关于旧厂房改造的几个问题解答
发布时间: 2020/1/17 浏览次数: 117

 自上期文章《中山市旧厂房改造(工改工)有哪些鼓励政策?》推送后,笔者陆续收到一些企业家或朋友的咨询。为方便更多的人了解旧厂房改造,现将其中几个常见疑问整理和解答如下。

疑问一:怎样的厂房算是旧厂房,可以被列入改造的范围呢?

解答:《中山市旧厂房全面改造实施细则(试行)》第二条规定,本细则所称“旧厂房”,是指城镇建成区内,在国有或集体土地上建成较早、结构简易,用作工业生产、产品加工制造用房和直接为工业生产服务的附属设施,以及工业物资存储用房等。旧厂房用地包括工业用地和仓储用地。

能列入改造范围内的旧厂房,还要符合省标图入库条件,主要包括建筑物的建成时间要符合要求、建筑物投影面积占改造用地面积的比例要达到要求、符合相关规划等。

疑问二:旧厂房改造是不是要交由政府进行征收?

解答:根据《中山市旧厂房全面改造实施细则(试行)》旧厂房改造的实施方式包括权利人自行改造和政府主导改造两种。从目前了解到的情况来看,旧厂房改造主要还是采用权利人自行改造的方式,这种方式并不需要交由政府征收。根据前述实施细则,土地使用权人也可以将国有工业用地交由政府主导改造,享受土地收益补偿

疑问三:听说旧厂房除了可以进行工改工之外,也可以改造成商业或住宅?

解答:根据《中山市旧厂房全面改造实施细则(试行)》第九条根据控制性详细规划,按照用地的规划用途,改造类型主要分为以下三类:(一)保留为工业用途(简称“工改工”);(二)改变为商业用途(简称“工改商”);(三)改变为住宅用途(简称“工改住”)。

也就是说旧厂房改造可以分为工改工工改商工改住三类,具体要看该地块现在的规划情况。不同种类的改造,具体的政策也不太一样。例如,就鼓励政策而言,政府对于工改工的政策扶持力度最大,具体可以参考上期文章《中山市旧厂房改造(工改工)有哪些鼓励政策?》又如,就供地方式而言,工改住的,土地需要由政府采用招标、拍卖、挂牌等公开方式出让进行公开出让,而不能通过协议方式直接交原权利人进行开发。

具体的改造方案建议结合规划情况、企业的发展方向、资金实力、管理经验等进行确定。

疑问四:改造过程中施工纠纷易发,是否应通过招标的方式选任施工单位比较有保障?

解答:根据《招标投标法》及《必须招标的工程项目规定》等的规定,大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目才要求必须进行招标,而私营企业进行旧厂房改造一般不在上述必须招标的范围之内。当然企业自愿采用招标的方式也是可以的,但需注意一旦采用招标的方式,就必须遵守《招标投标法》的相关规定,该法对于招投标的程序等有比较多的要求,企业应结合自身情况考虑是否采用招标的方式。

选任施工单位的方式只能解决选任的问题,施工过程中的纠纷预防还需要通过施工合同的详细拟定进行约束、施工过程中的监管等进行综合管理,尤其是在工期、质量、价款三方面应加强管理,这几方面除了需要工程技术和造价人员把关外,法律上的把关也很重要。

疑问五:旧厂房改造涉及的问题比较多,企业应该如何避免风险?

解答:一是建议企业要对三旧改造的政策进行充分了解,三旧改造的政策目前仍在不断完善修订中,因此企业不但要对现行政策进行了解,也要把握政策的变化。二是建议企业配备相关的管理团队。旧厂房改造是一个系统工程,涉及规划、财税、法律、工程、造价等领域,建议企业配备或聘请相应的专业人员。国融律师可以为企业提供从旧厂房改造的方案论证至建设、竣工验收全过程的法律服务。

 

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