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国融律师为您解读《中山市物业服务收费管理办法(征求意见稿)》
发布时间: 2016/2/19 浏览次数: 822

自2011年1月1日起施行的《中山市物业服务收费管理办法》(以下简称“现行办法”)即将迎来修改。1月15日,中山市发展和改革局发布了《中山市物业服务收费管理办法(征求意见稿)》(以下简称“征求意见稿”),向社会公开征求意见,征求意见的截止时间是2016年2月20日。

对比征求意见稿与现行办法,主要有以下几个方面,让小编为您一一介绍。

一、增加或修改之处

1、增加“业主采取自行管理的服务收费标准,由业主共同决定,约定执行”的规定,作为第七条的第三款。

2007年10月1日起实施的《物权法》第八十一条明确指出,业主可以自行管理建筑物及其附属设施。针对物业管理业务的开展,不一定必须由物业服务企业来完成,业主们可以自行或者委托他人去管理。此次征求意见稿明确了可由业主自行管理并由业主自行决定收费标准。

2、对现行办法第十一条进行了部分修改:

其一,对于未成立业主大会的,若需要调整收费标准,由现行办法规定的由物业服务企业征求业主意见,修改为物业所在地的居(村)委会在政府指导价范围内征询业主意见。

其二,对于未成立业主大会的,调整收费标准的通过比例由2/3下调为1/2

现行办法规定,未能成立业主大会的,物业服务收费标准的调整可在政府指导价范围内并在价格、建设主管部门的指导下,由物业服务企业书面征求全体业主意见;须经过专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,并由物业服务企业与业主重新签订合同确定,报价格主管部门备案后执行。

征求意见稿修改为,未成立业主大会的,由物业所在地的居(村)委会在街道办事处、镇区政府的指导和监督下,在政府指导价范围内征询业主意见;经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意,报价格主管部门备案后实施。

3、征求意见稿明确规定了面积和业主人数的计算方式

现行办法增加物业小区的面积和业主人数按照何种方式确定的规定,作为第十二条,该条明确规定:(一)专有部分面积,按照建筑面积计算;建筑物总面积,按专有面积之和计算。(二)建设单位已经出售的专有部分的业主人数,一户按一人计算;建设单位未出售的专有部分按一人计算;总人数,按照两者之和计算。

4、新规定小区车位应优先满足业主需要

征求意见稿第二十五条规定,物业管理区域内,规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足本区域业主的需要。该修改遵循了《物权法》“优先满足业主需求”的原则,明确了业主对小区内车位、车库的优先权,对开发商的销售进行了限制。

5、同时服务于多个小区的物业账本不能混同

 征求意见稿增加一条款指出,物业服务企业应当完善内部财务管理制度,强化成本和收支管理。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的,服务成本和收支应分别核算、单独建账。物业企业应该定期公布财务收支情况,以便业主监督。

 此外,如果物管公司实行包干制收费方式的,要按合同约定公布财务收支状况,接受监督;对于实行酬金制收费方式的,每年不少于一次向全体业主公布物业服务资金的收支情况,并接受业主委员会的核查。

二、目前物业管理所存在的部分难点和盲点仍然未涉及

1、物业服务企业提供何种服务仍然不明确

物业管理是一种服务(无形)行为,且其产品有不固定性、多样化的特点,故对其服务质量的约定不可能做到像数字一样精确,存在大量的定性标准,从而导致业主与物管企业间相互指责、互相埋怨、公说公有理,婆说婆有理。其原因何在?那就是物业管理服务标准说不清、道不明。

此次征求意见稿,相比现行办法,对于物业服务内容,在第十八条增加了“具体”二字,但仍然对于物业服务的具体内容未予明确。

2、物业管理区域划分难问题,将可能导致物业收费标准调整难。

虽然征求意见稿对物业收费标准调整等进行了详细的规定,但是收费标准调整往往涉及到业主表决等问题。业主表决的前提是进行物业管理区域划分,但物业管理区域划分难问题一直没有得到解决。现在许多住宅小区存在着不同类型物业混合的现象,别墅与公寓、高层与多层、商品房与保障房同在一个物业管理区域内。经济条件迥异的人居住在一起,利益难免冲突。生活习惯、对物业费的态度、对公共事务的关心程度、对小区重大改造维修事项的看法都有所不同。而这种冲突,通过业主共同决策是很难解决的,因为中低端物业的业主人数远远超过高端物业,一旦表决,必然形成“多数人的暴政”。

以上为小编对征求意见稿的解读,如您有兴趣参与立法,欢迎向小编提出您的意见,小编的联系邮箱:guoronglvsuo@163.com

 

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